São correntes os problemas enfrentados por condôminos em casos de furtos e roubos em condomínios, problemas estes que geram várias dúvidas sobre a responsabilidade do condomínio em face desses delitos em suas dependências e que acabam gerando ações de indenizações pelos furtos e roubos.
A Jurisprudência tem entendimento de que o condomínio só tem responsabilidade por furtos e roubos nas suas áreas comuns se estiver expresso tal responsabilidade na respectiva Convenção, ou seja, na maioria das vezes o condomínio não é responsável ao ressarcimento dos danos. Isto porque, a legislação condominial não tratou da matéria de forma clara.
O artigo 2º da Lei 4.591/64 disciplina somente sobre a natureza do direito e a guarda de veículos nas vagas de garagem e o artigo 1.338 e § 2º do artigo 1.339 do Código Civil disciplina sobre aspectos referente à locação ou eventual alienação das garagens sem dar menção nos casos de danos ocorridos nas garagens do condomínio, como furto e roubo de automóveis, nem tão pouco indicar soluções para resolver tais conflitos.
Tendo em vista a omissão da legislação e que responsabilizar o condomínio acarretaria um prejuízo para todos os condôminos, entende-se que a decisão de se indenizar os lesados pelos furtos e roubos nas áreas comuns seria dos próprios moradores, decisão esta que deve estar expressa em Convenção.
Contudo, deve-se observar se o condomínio se compromete de forma expressa com a segurança e monitoramento do condomínio e se é cobrado do condômino valor pelo serviço de segurança, caso positivo o condomínio pode ser responsabilizado. Neste sentido, o entendimento do Professor Flávio Tartuce é de que:
“…O condomínio somente responde quando há um comprometimento com a segurança, de forma expressa ou implícita. Entendemos que tal posição é correta, devendo o Estado responder em casos, por tratar-se de problema de segurança pública, que foge totalmente da atividade desempenhada pelo condomínio”. (TARTUCE, Flávio, Direito Civil – Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil-2-ed. 12ª Gen, 2017, p.358)
O STJ firmou entendimento que não é suficiente a previsão da contratação de serviço de vigilância nos condomínios, nem mesmo a indicação de quais áreas serão supervisionadas pelos seguranças contratados.
No entendimento do STJ, é necessário que haja previsão expressa em convenção do condomínio no sentido de que o prejuízo decorrente de danos e furtos em áreas comuns será suportado pelos condôminos.
Entretanto, há entendimentos de tribunais divergentes do entendimento do STJ no tocante à responsabilização do condomínio, quando se comprova negligência dos funcionários ou prepostos do condomínio resultando em culpa para consumação do dano.
Por fim, em regra os condomínios não são responsáveis por furtos e roubos em suas dependências, salvo se estiver expressa em convenção tal responsabilidade, ou no caso de comprovação de culpa do condomínio pelo ocorrido, já que não há a presunção de culpa do condomínio.
Bruna Rafaela G. S. Araújo OAB/DF 58.355
Advogada no escritório Thiago Araújo Advocacia
@brunaaraujo.adv
Advogada especialista em Direito Condominial/Imobiliário e Direito da Saúde
