01/06/2019

| por:Weslley Cunha Lima

Sempre me procuram para tirar dúvidas a respeito de contrato de locação de imóvel.

Recentemente uma cliente me ligou perguntando se seria legal uma imobiliária pedir como garantia um fiador e notas promissórias, baseado nessa pergunta resolvi escrever esse artigo.

As imobiliárias têm perdido o direito por colocar cláusulas abusivas em seus contratos, prejudicando e muito o locatário nos requisitos sobre garantia de locação, acredite nem tudo que está escrito num contrato é legal, portanto fique atento!

Tudo deve começar com a LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991. (Lei do Inquilinado)

HORA DE ENTREGAR O IMÓVEL

É preciso ficar atento às cláusulas que definem que o locatário precisa entregar, ao final da locação, o imóvel da mesma forma que o locou. A própria lei estabelece a ressalva de que devem ser aceitas as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.

LAUDO DE VISTORIA

O locatário deve exigir a realização de um laudo de vistoria antes e depois de encerrada a locação, pois como teremos parâmetro para avaliar o deterioração durante o período de locação. Recentemente em sustentação oral no tribunal, ganhei uma causa que a imobiliária não tinha a vistoria inicial, apenas apresentou a final com os devidos prejuízos a minha cliente.

DUPLA GARANTIA

A Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 37, acerca das garantias locatícias (caução, fiança e seguro de fiança locatícia) – cujo objetivo é proteger o locador, garantindo o cumprimento da obrigação principal.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Não pode por exemplo a imobiliária exigir um fiador e caucionar com três meses de alugueres adiantados ou um fiador + notas promissórias, ISSO É CONTRAVENÇÃO PENAL.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

ATENÇÃO: punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado

REAJUSTE CONTRATUAL

Merecem atenção as cláusulas de reajuste contratual. Deve constar o índice a ser utilizado como, por exemplo, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). Já tive oportunidade de ler contratos de imobiliária com vários índices de reajuste, acredite que, o inquilino nesse caso pode escolher o índice mais baixo, uma vez que o locador tem a possibilidade de optar pelo menor.

CUSTAS PROCESSUAIS EM CASO DE JUSTIÇA

O contrato também não pode prever que caberão ao inquilino eventuais despesas por custos processuais, caso se tenha que recorrer à Justiça. O Poder Judiciário decidirá, na ocasião, quem teve responsabilidade pela demanda e determinará o pagamento dos custos.

Portanto fique ligado e cuidado ao assinar um contrato, pode haver cláusulas temerárias e você ser prejudicado, sempre procure um advogado antes de assinar qualquer contrato.

Contato: weslleyadvlima@gmail.com

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